בס"ד

הבחירות לוועד ההורים בוטלו בהתערבות ביהמ"ש מאת מאיר סגל משרד עו"ד נועם קוריס

רכישת דירה חדשה מקבלן

מאת עו"ד יפית לוי מוגש מטעם משרד עו"ד נועם קוריס ושות'

במאמרי זה אתמקד בשלבים המקדמיים ברכישת דירה חדשה מיזם או מקבלן.

לא תמיד קיימת זהות בין היזם (המשקיע בפרוייקט הבנייה) לבין הקבלן (מי שבונה בפועל)

לרוב, היזם מעסיק קבלן , שיבנה עבורו את הפרוייקט, כשהיזם הוא מי שמוכר בפועל את הדירות בפרוייקט, ומשכך הוא צד להסכם שייחתם עם הקונה.

המוכר נוהג לפתוח משרד מכירות, לרוב, בשטח הפרוייקט.

במשרד המכירות - משווק מטעם המוכר יציג בפניכם את הפרוייקט כולו (כמה בניינים ייבנו בפרוייקט, מספר דירות בכל בניין, בכל קומה וכיוב')

יוצג בפניכם לרוב, כבר בשלב זה, מפרט הדירה, תשריט הדירה בו תראו כיצד מתוכננת הדירה בה אתם מעוניינים להיראות (מספר חדרים, מיקום החדרים וכו')

יודגש כי התשריט והמפרט הטכני הם מסמכים שחייבים להציג בפניכם , וכן חובה לצרפם כנספח להסכם רכישת הדירה, ולדיווח לרשויות המס.

ישנם מוכרים שמציגים את התשריט והמפרט הטכני בשלב מאוחר יותר, כשאתם כבר במשא ומתן עם עו"ד מטעמם, כפי שיפורט בהמשך.

התרשמתם, רוצים לקנות את הדירה – איך מתקדמים ?

משווק הפרוייקט יבקש מכם לחתום על בקשת הרשמה. ולהפקיד אצלו "דמי הרשמה".

סכום דמי ההרשמה , משתנה ממוכר למוכר, ומטבע הדברים הוא פונקציה של מחיר הדירה.

יש לקחת בחשבון כי המוכר "שומר" לכם את הדירה בה אתם מעוניינים, עד לחתימת הסכם – ומשכך מבקש לקבל "דמי רצינות" כי למעשה מוציא ממלאי הדירות את הדירה עבורכם. יחד עם זאת, מומלץ להתמקח על גובה הסכום, ולהקפיד כי הצ'ק יירשם לפקודת המוכר.

כמו-כן, יש להקפיד שיירשם בבקשת ההרשמה, כי דמי ההרשמה הם על-חשבון התשלום הראשון ממחיר הדירה.

יש להקפיד ולוודא כי הצ'ק לא יופקד עד לחתימת הסכם רכישת הדירה, ויוחזק אצל המשווק כפקדון.

רשמתם צ'ק – מה עכשיו ?

בבקשת ההרשמה קיים סעיף המחייב אתכם לחתום על הסכם לרכישת הדירה אצל עו"ד מטעם המוכר, תוך פרק זמן קצוב (לרוב תוך 30 ימים ממועד החתימה על בקשת ההרשמה).

בבקשת ההרשמה, לרוב, קיים סעיף לפיו, במידה ולא ייחתם הסכם לרכישת הדירה בין הקונה (אתם) למוכר – דמי ההרשמה לא יוחזרו לקונה.

בפרק זמן קצר זה, בין מועד ההרשמה לבין חתימה על ההסכם, יכול להיות מצב בו הקונה מתחרט, ו/או המשא-ומתן עם עו"ד הקבלן לא עולה יפה וכיוב' – לכן מאוד חשוב לסייג סעיף זה, ולדרוש כי יירשם כי ככל שלא ייחתם הסכם , יוחזרו דמי ההרשמה - במלואם - לקונה; ומכאן חשיבות החזקת הצ'ק כפקדון אצל המשווק, מבלי שהופקד.

המשווק מעביר את טופס ההרשמה לעו"ד המייצג את המוכר, אשר יצור קשר לצורך העברת טיוטת הסכם .

מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד מטעמכם, הבקיא בתחום המקרקעין, לצורך בדיקת טיוטת ההסכם.

יודגש כי עו"ד מטעם המוכר, מייצג את המוכר, ואת המוכר בלבד.

עו"ד מטעם המוכר מטפל עבורכם, אך ורק בדיווח העיסקה לרשויות מיסוי מקרקעין ורישום הזכויות – כלומר רישום הדירה על שם הקונה, בסוף הדרך.

עו"ד מטעמכם, כלומר מטעם הקונה, הוא שיבדוק עבורכם את זכויות המוכר בקרקע, קיומו של היתר בנייה, קיומו של בנק מלווה לפרוייקט, ושלל בדיקות משפטיות שיגנו על זכויותיכם ועל כספכם.

ובכלל ליווי צמוד של עו"ד מטעמכם לאורך כל הדרך מניהול המו"מ מול עו"ד הקבלן, מול הבנק נותן הלוואת המשכנתא, מול רשויות המס בדיווח נכון בהתייחס למס רכישה שאתם חבים בו , או שפטורים ממנו ועוד ועוד.

אף אחד אחר לא יעשה בדיקות אילו בשבילכם … ואף לא תדעו בעצמכם מה בכלל לשאול ואיזה מסמך בכלל לבקש..בעיקר שמדובר ברכישת דירה ראשונה.

מעמדו של טופס ההרשמה ודמיי ההרשמה -

עם חתימת ההסכם לרכישת הדירה, התשלום ששילם הקונה למשווק הפרוייקט יקוזז מהתשלום הראשון על-חשבון מחיר הדירה.

וכן ההסכם לרכישת הדירה הוא שמקיף את כל ההסכמות בין המוכר לקונה, ומבטל את מצג (בעל-פה או בכתב) שניתן לפני מועד חתימת ההסכם לרכישת הדירה.

עו"ד יפית לוי

טל' 0507680636

אודות משרד עו"ד נועם קוריס ושות'

· עו"ד נועם קוריס - תעודת הצטיינות

· עו"ד נועם קוריס - מגשר

· עו"ד נועם קוריס - מכתב תודה

· עו"ד נועם קוריס - הערכה

· עו,ד נועם קוריס - המלצה והערכה